מיסוי השקעת נדל"ן ביוון

מיסוי נדל"ן ביוון – המידע המעודכן (2024)

היבט מרכזי ברכישת נדל"ן ביוון הוא הבנת מיסוי המקרקעין החלים על הנכס. שיעורי המס השונים, המשפיעים על כדאיות כלכלית, ניתוח ROI והשפעתם על תהליכי קבלת ההחלטות, הופכים את נושא המיסוי למרכזי בתכנון ההשקעה. היכרות עם ההיבטים השונים של מיסוי השקעת נדל"ן ביוון הוא קריטי לתכנון מושכל. בדומה לכל מדינה, גם ביוון מיסוי מקרקעין אינו פשוט. מומלץ להתייעץ עם מומחים בתחום, במיוחד בגלל השינויים התדירים בחוקי המיסוי. בטקסט זה, נסקור את עיקרי הדברים לגבי מיסי נדל"ן ביוון כדי לספק הבנה בסיסית בנושא. נתחיל בהגדרת המיסים המרכזיים הקשורים לרכישת נדל"ן להשקעה ביוון:

• מס הכנסה מהכנסות שוטפות (שכירות): 15%-45% על הכנסה שנתית משכירות, תלוי בגובה ההכנסה.
• מס רכישה: 3.05% משווי הנכס.
• מס בעלות על נכס נדל"ן (ENFIA): מ-0.0037% עד 9.25% למ"ר.
• מס עירוני (בדומה לארנונה): מ-0.025% עד 0.035% משווי הנכס.
• מס רווח הון במכירת מקרקעין: 15%.

מס הכנסה משכירות

הכנסה משכירות ביוון חייבת במס בהתאם לשלוש מדרגות לפי המחזור השנתי: 15% על הכנסה שנתית משכירות של עד 12,000 אירו, 35% על הכנסה שבין 12,001 אירו ל-35,000 אירו בשנה, ו-45% על הכנסה שנתית של 35,001 אירו ומעלה. עבור תאגידים, ההכנסה משכירות נחשבת לחלק מהכנסת התאגיד, עם שיעור מס חברות ביוון של 22% ודיבידנד WHT (ניכוי מס) בשיעור של 15%. משקיעים זרים עשויים ליהנות מפטור מדיבידנד WHT אם הם מחזיקים בחברה יוונית דרך חברה מבוססת באיחוד האירופי.

מס רכישה

כמו בישראל, גם ביוון קיים מס רכישה על עסקאות נדל"ן. שיעור המס על משקיעי נדל"ן זרים ביוון הוא 3.05% משווי הנכס. יוון מחזיקה במערכת לבדיקת "ערך אובייקטיבי" של נכסים לפי פרמטרים כמו גודל, מיקום ומפרט טכני. אם הערכת השווי האובייקטיבי גבוהה ממחיר הרכישה, מס הרכישה יחול על השווי האובייקטיבי.

מס בעלות על נכס נדל"ן – ENFIA

בעלות על נכס ביוון מחייבת תשלום ארנונה אחידה בשם ENFIA, אשר משולמת לפי הערך האובייקטיבי של הנכס כפי שחושב ב-1 בינואר בכל שנה. התשלום יכול להיות חד-פעמי או בחמישה תשלומים מספטמבר ועד ינואר. ישנם שני סוגים של מס בעלות:

• מס ראשוני: מיסוי על הנכס כולו לפי גורמים כמו שטח, אזור מחירים, גיל הבניין, חזית, אחוזי בעלות ותנאים נוספים.
• מס משני: אם המשקיע הוא יחיד ולא חברה, ובבעלותו נכס בשווי מעל 200,000 אירו, הוא ישלם מס ENFIA נוסף על הסכום העודף. חברות המוחזקות בנכסי נדל"ן יחויבו במס בגובה 0.55% מהשווי הכולל של נכסיהם. שיעור המס על מקרקעין הוא 0.1% על נכסים לשימוש עסקי.

מס עירוני

הרשויות המקומיות ביוון גובות ארנונה מבעלי נכסים בשיעור של 0.025% עד 0.035% משווי הנכס האובייקטיבי. הארנונה נגבית לרוב באמצעות חשבונות החשמל, אך רשויות מקומיות עשויות להטיל מסים נוספים בהתאם למיקום הנכס ופעילויות שונות.

מס מיוחד על נכסים (SRET)

מס מיוחד על נכסים (SRET) נועד למנוע מחברות להסתיר מידע בנוגע לבעלותן על נכסים. אם אין לחברה פטור ממס זה, היא נדרשת לשלם 15% משווי הנכס האובייקטיבי מדי שנה. קיימים פטורים מסוימים לגבי תשלום מס זה, אך לא נרחיב עליהם כאן.

מס רווח הון

מס רווח הון חל על יחידים או חברות בעת מכירת נכס נדל"ן. המס על יחידים הוא 15%, בעוד שחברות מחויבות במס רווח הון לפי הכנסותיהן. המס מחושב לפי ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה.

אמנת המס בין ישראל ליוון

ישראל ויוון חתומות על אמנת מס הדדית שמונעת כפל מס. לפי האמנה, משקיעים ישראלים לא יחויבו פעמיים על הכנסותיהם לאחר ששילמו מיסים ביוון.

אם כי המס בפועל ביוון עשוי לא להיות נמוך יותר מישראל, העיקרון הוא שהמס משולם פעם אחת בלבד. החבות במס היא לפי מיקום הנכס ולא לפי בעליו, ולכן מיסוי מקרקעין ביוון נעשה בהתאם לחוק היווני.

תכנון מס, סוף מעשה במחשבה תחילה

ההבנה של מיסוי השקעת נדל"ן ביוון ותכנון מס נכון הם קריטיים להצלחת ההשקעה. תכנון מס יעיל לא רק מפחית את נטל המס אלא גם מבטיח עמידה מלאה בחוקי המיסוי היווניים. כחלק מהתהליך, יש צורך לקבל מספר מס אישי (AFM) ממשרד השומה המקומי, המשמש לביצוע עסקאות פיננסיות ולהתנהלות מול רשויות המס. בנוסף, קיימת חובת דיווח שנתי על הכנסות משכירות, כאשר מועד הגשת הדו"ח הוא עד חודש יוני בכל שנה.